Olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması

Olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, yalnızca belirli bir sürenin geçmesine bağlı değildir. Kanun, zilyetliğin belirli niteliklere sahip olmasını arar. Zilyetlik davasız ve aralıksız sürmeli, kişi taşınmazı malik sıfatıyla kullanmalı ve taşınmaz kanunun kapsamı dışında bıraktığı bir kamu malı olmamalıdır.

Tapu kütüğünde hiç kayıt bulunmayan taşınmazlarla malikinin kimliği tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar aynı hukuki durumda değildir. Tapuda kayıtlı malik uzun süredir taşınmazla ilgilenmiyor veya hayatını kaybetmiş olsa bile, bu durum tek başına zilyedin mülkiyet kazanması için yeterli değildir.

Mahkeme; tapu kayıtlarını, kadastro belgelerini, taşınmazın niteliğini, zilyetliğin hangi tarihte başladığını, zilyetliğin kesintiye uğrayıp uğramadığını ve zilyedin taşınmazı hangi sıfatla kullandığını araştırır. Kira, izin, vekâlet veya geçici kullanım ilişkisi varsa zilyetliğin malik sıfatıyla gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca değerlendirilir.

Zilyetliğin kesilmesi, taşınmaz malikinin dava açması, taşınmazdan el çektirme veya üçüncü kişinin fiilî hâkimiyeti ele geçirmesi süre hesabını etkileyebilir. Bu nedenle yalnızca uzun süre taşınmazı kullanmak yeterli değildir; kullanımın hukuki niteliği ve kesintisizliği ispatlanmalıdır.

Orman, mera, kıyı, yol, park ve kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar bakımından kamu malı hükümleri uygulanır. Bu nitelikteki yerlerde olağanüstü zamanaşımı yoluyla özel mülkiyet kurulamaz.

Tescil kararı verilmesi hâlinde kararın tapu siciline işlenmesi gerekir. Mahkeme kararı olmadan zilyetlik kendiliğinden tapu kaydına dönüşmez. Bu nedenle tescil davasında ilgili kamu kurumlarının ve hak sahiplerinin itirazları da dikkate alınır.